Главная Мы предлагаем М.И.Л.И.Ф. Команда и контакты
 

§ Проектное недофинансирование (Коммерсант - тематические приложения, 08.04.2011г.)

Проектное недофинансирование

Татьяна Комарова

8 апреля 2011

Коммерсантъ – тематическое приложение

Проектное финансирование - инструмент, позволяющий получить кредитование, не связанное с какими-либо иными активами или проектами застройщика либо основных его бенефициаров. Проценты по таким кредитам выше среднерыночных. А для уменьшения рисков кредиторов проектное финансирование предполагает активное участие банка в строительстве: обычно кредитующий банк входит в капитал компании-заемщика.

Проектное финансирование в сфере строительства впервые стало применяться около 3 лет назад. Но до сих пор получить деньги, обеспеченные только самим реализуемым проектом,- задача для среднего девелопера практически не решаемая. Элла Гимельберг, управляющий партнер компании S&G Partners, инвестиционного консалтингового агентства, объясняет, что в первую очередь это связано с колоссальными рисками банковских структур, которые входят в такие сделки.

Нормативы резервирования под проектное финансирование, устанавливаемые ЦБ, намного суровее, поэтому, выбирая между возможностью кредитовать текущий проект существующего бизнеса и проектным финансированием, банк выберет более надежное - первое.

Кроме того, в российских банках далеко не всегда верно понимают саму суть проектного финансирования: нет конечных требований, которые гарантируют возможность получения кредита и четких критериев для отказа. Часто решения принимаются по непонятным самим банкирам критериям.

Наиболее понятно прописаны внутренние требования у Сбербанка, который, в свою очередь, не радует застройщиков условиями кредитования, хотя постепенно все больше приближается к коммерческим банкам.

Девелоперы, имеющие опыт привлечения проектного финансирования, жалуются на невозможность получить такой кредит без личных связей в банках.

Помимо того, банки обычно требуют, чтобы девелопер вложил в проект не менее 30% собственных средств, а это уже отнюдь не начальная стадия проекта. У средних компаний обычно хватает денег только на приобретение земельного участка и разработку концепции. Таких заемщиков банки не любят.

Большинство девелоперских проектов подразумевают наличие земли и связей в администрации, но отсутствие концепции, не говоря уже о договоренностях с будущими арендаторами, не позволяет получить кредит.

Дополнительную сложность представляет и то, что срок возврата денег по офисным центрам рассчитывается на 5-7 лет, но на деле проект окупается в лучшем случае за 7 лет. Поэтому в какой-то момент девелоперу приходится перекредитовываться. У российских банков таких длинных денег нет. На рынке не хватает и финансовых организаций, способных привлекать длинные (на 15-20 лет) деньги западных пенсионных фондов.

В региональных банках получить проектное финансирование еще сложнее, чем в столице. Казалось бы, их сотрудники, хорошо зная местные рынки, могут точно оценить проект и его риски, однако у банков в регионах очень невелики кредитные лимиты (в среднем 30-50 млн. руб.) и их выдают только на короткий срок.

К тому же все инвестпроекты должны отправляться в головной офис банка, и это удлиняет срок получения одобрения по кредиту на 2-3 месяца. Если в Москве процедура рассмотрения заявки занимает 2-3 месяца, то для регионов полгода - это норма. Получается, что требования убивают саму идею проектного финансирования.

"Я полагаю, что такая ситуация меняться не будет, до тех пор пока не изменятся регламенты Центробанка",- считает Элла Гимельберг.

Пока крупные банки интересовали только масштабные проекты. Так, по некоторым данным, во Внешторгбанке, который пока проводит все кредиты в строительной отрасли через московские отделения, не интересуются проектами дешевле $10-20 млн.; редкие коммерческие банки могут предложить меньше.

На проектное финансирование идут только очень крупные девелоперы, у которых уже есть бренд. Менее крупным компаниям получить деньги "под идею" сложно - у владельцев должен существовать другой бизнес, способный покрывать процентные платежи по кредиту.

Примером "провала" проекта на стадии привлечения проектного финансирования может служить попытка европейского фонда построить торговый центр недалеко от Москвы. Фонд настоятельно требовал, чтобы Банк (топ-5) профинансировал проектные работы и ИРД, основываясь на том, что концепция проекта, дизайн ТРЦ и предварительные договоры аренды с якорными и галерейными арендаторами подписаны.

Структурирование сделки длилось около восьми месяцев. Цена решения вопроса со стороны фонда была $3 млн., что составляло всего 5% от общей сметной стоимости проекта. Банк по внутренним регламентам и нормативам риска не мог осуществить такую сделку, о чем фонду недвусмысленно и неоднократно говорилось.

В итоге, когда с момента инициации фондом проекта прошло три года, и администрация региона поняла, что проект находится в нулевой стадии проектно-строительных работ, было вынесено предупреждение об изъятии земельного участка, отданного в аренду фонду, за затягивание сроков.

Итогом стала показательная сделка, когда другой фонд выкупил 90% equity компании, реализующей проект за смешные деньги и, инвестировав небольшую сумму, смог привлечь заемное проектное финансирование для окончательной реализации проекта.

Другим примером несостоявшейся сделки на московском рынке недвижимости может служить проект в районе Хамовников. Как известно, в Москве есть множество объектов и земель, принадлежащих различным ведомствам - Министерству обороны, ФСБ, МВД и т. д. Часть таких объектов представляет собой подземные сооружения особого назначения, являясь секретными стратегическими объектами. При проведении работ по проектированию и реконструкции зданий часто не учитывается вероятность наличия таких объектов под или в непосредственной близости от места локации проекта. Проблема заявляет о себе только тогда, когда запроектированная подземная парковка оказывается в "опасной близости" от ведомственного сооружения.

К сожалению, в большинстве случаев девелоперы узнают, что такая проблема существует уже на стадии согласования проектов, не обращая до этого внимая, что из земли около места реализации проекта торчат трубы, отдушины и т. д., являющиеся системой вентиляции подземных пространств.

При благоприятном исходе проект можно переделать, получив разрешение соответствующего ведомства на его реализацию, но более половины проектов "умирают" на этой стадии, так как перепроектирование, согласование нового проекта требуют большого количества денег и времени, и в то же время являются показателем для банка, что проект изначально не был тщательно проработан.

Кроме того, одним из распространенных примеров несостоявшихся инвестиционных сделок в девелопменте является сделка, где участвуют офшорные компании разных стран, действующие в разных юрисдикциях. Одна из таких сделок проходила несколько лет назад в одном из ведущих банков страны. Камнем преткновения стало существенное различие в налоговых законодательствах России, Кипра, Англии и Австралии. В конечном итоге, банк не смог структурировать сделку, ссылаясь на невозможность провести due diligence правовых аспектов и реальной возможности оценить юридические риски.

Действительно, отсутствие на российском рынке достаточного количества юридических компаний, способных анализировать отечественное и международное законодательства, а также международные коллизии права, а также дороговизна (до нескольких миллионов долларов) приводят к провалам даже очевидно выгодных проектов.

 

 

Наши новости и издания

Март 2014
Начата работа над новой статьей А. Э. Баринова и М. Ю. Мостова, посвященная практике НФТ в разных странах мира, включая Австралию, Индонезию, Южную Корею, США, Великобританию и другие страны мира. Одновременно подходит к концу работа над совместной статьей А. Э. Баринова и О. В. Белой "О системах риск-менеджмента в области инвестиций и инвестиционных проектов в России: право, практика, перспективы". Статья будет завершена в конце этого года. и представлена в ряд российских и зарубежных экономических изданий.
 
Февраль 2014
Подготовлен черновой вариант книги А. Э. Баринова: "Прикладной риск-менеджмент при реализации инвестиционных проектов: право, практика, перспективы (PPP)". После авторской редакции книга будет представлена ряду российских и зарубежных издательств. Отдельные главы книги можно будет вскоре почитать в соответствующих разделах сайта.
 
Январь 2014
В журнале "Финансы и кредит" вышла статья А. Э. Баринова и М. Ю. Мостова "Об эффективности принимаемых на государственном уровне мер по внедрению новых финансовых технологий в систему экономического развития Российской Федерации". Статью можно почитать в одноименном журнале № 6, февральский выпуск.
 


Новости финансов